Paso a paso de cómo comprar vivienda en Colombia

Por: Beatriz Sierra y Esmeralda Uribe

Marzo de 2021•

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Comprar vivienda es una de las decisiones más importantes de nuestras vidas, por ello, queremos explicarte todo el proceso desde la elección del inmueble, los beneficios de la compra, los tipos de créditos disponibles, y mucho más.

En esta charla con Beatriz Sierra, Especialista en Marketing y Ejecutiva Comercial de Bancolombia, y Esmeralda Uribe Ingeniera Civil y Directora Comercial de Arquitectura y Concreto, podrás orientarte en el proceso de compra de vivienda, donde te contaremos el paso a paso para hacer realidad tu sueño de tener casa propia.

Solo recuerda que es un proceso que requiere de determinación y focalización para lograr todos tus objetivos.

Tabla de contenido

Tipos de vivienda en Colombia
7 pasos para comprar vivienda en Colombia
Acerca de la capacidad de endeudamiento
Subsidios para vivienda VIS
Subsidios para vivienda No VIS

Tipos de vivienda en Colombia

Antes de comenzar con el proceso de compra de inmuebles, es importante conocer los tipos de vivienda que existen en Colombia. Así que, haremos una clasificación de precios según el número de salarios (SMMLV), pero recuerda que los valores mencionados cambian de acuerdo al año y al momento de escrituración del inmueble:

Vivienda VIP: significa Vivienda de Interés Prioritario y son aquellas viviendas que tienen un valor de hasta 90 salarios mínimos mensuales legales al momento de la escrituración. Es decir, que si para el 2021 el SMMLV es de $908.526, la vivienda VIP es aquella que tiene un valor máximo de $81’767.340.

Vivienda VIS: sus siglas indican que es una Vivienda de Interés Social y su valor es de hasta 150 salarios mínimos legales vigentes. Este valor aplica para ciudades como Bogotá, zona urbana y alrededores, y las principales ciudades del país; y de 135 salarios mensuales para el resto de municipios. Así entonces, la vivienda VIS para el año 2021 es aquella que no supera los $136’278.900.

Una generalidad de las viviendas VIP y VIS es que se entregan en obra gris y su precio casi siempre excluye parqueadero. Por ello, es importante que al momento de hacer tu presupuesto para la compra de vivienda, tengas en cuenta el valor de los acabados para tu inmueble.

Vivienda No VIS: si la vivienda No VIS es nueva y su valor no supera los 500 salarios mínimos legales vigentes , tienen derecho a recibir subsidio del gobierno.

Dentro del programa o ley de vivienda de interés Social en Colombia (vivienda VIS y no VIS), se estipula que el Gobierno nacional desarrollará mecanismos que faciliten el acceso a la vivienda por primera vez con beneficios diferenciales para la población joven, mujeres, docentes y directivos docentes del sector oficial. Estos apoyos son con el fin de que más familias puedan disfrutar de una vivienda digna.

Vivienda Usada: son aquellas propiedades que ya han sido escrituradas y habitadas.

7 pasos para comprar vivienda en Colombia

Tomar la decisión: con esto requerirás diseñar un plan real que te ayude a cumplir con el objetivo.
Hacer un presupuesto: en Colombia por Ley de Vivienda, el porcentaje mensual de crédito que puede pagar un hogar respecto a sus ingresos no debe superar el 40% para viviendas tipo VIS y 30% en no VIS. Nuestra recomendación es que te acerques al banco de tu preferencia y solicites un preaprobado, de esta forma ya tendrás un valor para calcular la cuota inicial (que usualmente suele ser el 30% del valor total del inmueble). No olvides sumar los costos de escrituración en tu presupuesto, además de predial y administración (en caso de que tu inmueble esté en unidad cerrada)
Buscar vivienda y elegir la mejor opción: basado en tu presupuesto puedes comenzar la búsqueda de tu inmueble. Recuerda que el secreto es tener la determinación de que lo vas a lograr. Lo importante es enfocarte en tu objetivo, y no olvides considerar el sector, el tipo de inmueble, las comodidades, y el grupo profesional, esto es, quien gerencia, diseña, construye y comercializa el proyecto, además de verificar que si es un proyecto sobre planos, este cuento con una fiduciaria reconocida que garantice la protección de tu dinero.
Comprar tu inmueble: si ya elegiste tu inmueble, lo que sigue es establecer la forma en que vas a comprar tu inmueble, ajustando su forma de pago según tu flujo de caja. Si se trata de vivienda nueva es muy probable que te soliciten un monto de separación y una documentación para vincularte, además de contar con un plazo para pagar la cuota inicial. y recuerda que 6 meses antes de la entrega del inmueble es necesario solicitar el crédito definitivo. Pero si la vivienda es usada, es importante contar con el crédito aprobado pues es necesario que el banco acepte el inmueble como garantía de la hipoteca.
Conseguir y gestionar créditos y subsidios: puedes elegir entre crédito hipotecario, o leasing habitacional. Puedes dirigirte a tu banco de preferencia para revisar ambas opciones y elegir la más adecuada para ti.
Escrituración y gastos fijos del inmueble: lo importante es que cuando te llamen a hacer la escrituración, antes de la entrega de tu inmueble, tengas listo el presupuesto, como referencia puedes tener presente que los gastos de escrituración del comprador equivale aproximadamente al 1.5% del valor del inmueble y si tienes hipoteca debes pagar adicionalmente el 1% del valor del crédito.
¡Felicidades, ya eres propietario! llegó el momento de personalizar tu vivienda y disfrutarla al máximo.

Acerca de la capacidad de endeudamiento

El endeudamiento no debe superar el 30% de los ingresos familiares. De hecho, se considera que el endeudamiento es moderado cuando va del 30 al 40%, pero cuando llega al 40% es necesario re-estructurarlo para disminuirlo.

Cómo conseguir la cuota inicial para comprar vivienda

La cuota inicial puede variar según el tipo de inmueble, pero es común encontrar que esta equivale normalmente al 30% del valor total del inmueble. En vivienda nueva está usualmente es financiada por la constructora en plazos que pueden superar hasta los 30 meses. Además, puedes utilizar tus cesantías, ahorros programados o primas, e ingresos adicionales.

Subsidios para vivienda VIS

Subsidio a la tasa de interés: Es aquel que se aplica sobre la tasa de interés otorgada por el banco, entonces el Gobierno Nacional otorga un subsidio de 4 puntos sobre la tasa de interés EA%, y durante siete años. Las condiciones para aplicar a este subsidio son:

No ser propietarios de una vivienda en el territorio nacional.
Comprar una vivienda nueva VIS, cuyo valor máximo es de ciento cincuenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (150 SMLM)
No haber sido beneficiado de un subsidio similar
Tener ingresos totales menores a 4 SMMLV

Subsidio de Mi Casa Ya: Este subsidio aplica para los hogares que tienen ingreso hasta 2 SMMLV y el Gobierno les da un aporte de 30 SMMLV y se gestiona a través de la entidad financiera .

Si el hogar tiene ingresos de 2 a 4 SMMLV, el Gobierno aporta un subsidio de 20 SMMLV.
Este beneficio se desembolsará una vez la escritura esté firmada.

Subsidio de concurrencia: dirigido a los hogares con ingresos hasta 2 SMMLV donde se une el subsidio de la caja de compensación familiar y el subsidio de Mi Casa Ya entregando hasta 50 SMMLV. Solo se requiere solicitar primero el subsidio de la caja de compensación, para ello es necesario llevar el preaprobado del banco y la cotización del proyecto.

Subsidio de semillero de propietarios: también dirigido a los hogares con ingresos de hasta 2 SMMLV. Para ser beneficiario, es necesario acercarse al Banco de su preferencia para abrir una cuenta de ahorro programado y tiene 18 meses para ahorrar 4.5 SMMLV, Una vez sea reportado el cumplimiento del monto mínimo de ahorro por parte de la entidad bancaria, el Gobierno Nacional por este ahorro, le otorga un premio de 6 SMMLV que el beneficiario los puede unir a los otros subsidios. .

Subsidios para vivienda No VIS

En septiembre de 2020, el Gobierno Nacional firmó un decreto con 100.000 cupos que van hasta 2022, dirigidos a personas que compren una vivienda nueva por un valor entre 150 y 500 SMMLV, quienes además no hayan sido beneficiarios de un subsidio a la tasa de interés otorgado por el Gobierno Nacional a. Lo mejor, es que no es necesario que sea la primera o única vivienda, y no existe un tope de ingresos.

El subsidio consiste en otorgar un valor máximo de cobertura fija mensual de $454.263, para el pago de la cuota mensual que van a ser abonados a los intereses corrientes por 7 años.

Recuerda que la compra de vivienda es una inversión segura y es una excelente forma de capitalizar tus ahorros. Si tienes alguna duda al respecto puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestras redes sociales (Facebook e Instagram).

No olvides que en nuestro catálogo de inmuebles en Colombia puedes encontrar tu futuro hogar y tu siguiente inversión.

Expositores

Ingeniera Civil, Especialista en Gerencia de Construcciones. Actualmente Directora Comercial de Arquitectura y Concreto, con 6 años de experiencia en residencia y dirección de obra y más de 18 años en el área comercial. Especialista en Marketing y Ejecutiva Comercial con 16 años de experiencia en Bancolombia en el área comercial de la Vicepresidencia de Vivienda. Beatriz Adriana Sierra Monsalve